こんにちわ。複業人の「ぴの」と申します。この記事では不動産投資ローン・融資を出す金融機関について解説していきます。
不動産投資初心者の方は、
- 不動産投資のローンや融資はどういった金融機関で出してくれるのか？
- 私の属性でローンが下りるのか？
といった疑問があると思います。
不動産投資で使えるローンや融資はどのような金融機関が行っているのか。
また、ローンを受ける条件はどんなものなのか？
といった内容を、お付き合いのある仲介の担当者さんや金融機関の方から教えて頂きました。
不動産投資ローンといえば、以前はスルガ銀行が有名でしたが、
かぼちゃの馬車事件以降、不動産投資の表舞台から姿を消してしまいました。
現在は、オリックス銀行、静岡銀行、三井住友TR&F、日本政策金融公庫などが中心となっています。
それぞれの特徴や融資可能な属性、物件、条件などについてまとめてみました。
ご自身が使いやすい金融機関を探してみてくださいね。
オリックス銀行
オリックス銀行は、サラリーマンが1棟目にローンを受ける銀行としてポピュラーな金融機関です。
他行も含めて借入総額が年収の10倍以内の金額までしか借りることが出来ないため、
最初にオリックス銀行から借り入れするのが定番の付き合い方かなと思います。
オリックス銀行 ローン基準
| 年収 | 600万円以上 |
| 借入総額 | 年収の10倍以下（他行借入含む） |
| 物件エリア | 1都3県、北関東主要エリア |
| 金利 | 2.3%～3.3% |
| 融資額 | 物件価格の80%～95% |
| 融資期間 | （新築）最大35年 （中古）木造・軽量鉄骨：40年ー築年数 ※最大30年 重量鉄骨・RC ：50年－築年数 ※MAX50年－築年数（内10年は期間延長／金利3％） |
| 特徴 | 収益還元評価なので、積算が伸びにくい物件でもローンが出やすいです。そのため、キャッシュフロー重視の投資家さんには嬉しい金融機関かなと思います。ほとんどは自己資金が必要ですが、まれに物件によってはフルローンが出る可能性もあります。ちなみに、数年前はフルローンがバンバン出ていました。なお、金利は当初3年固定金利になっています。 |
静岡銀行
静岡銀行もサラリーマンが使う金融機関として定番な銀行です。
借入総額の縛りが無いため、2棟目、3棟目でお付き合いするケースが多いと思います。
静岡銀行 ローン基準
| 年収 | 700万円以上 |
| 借入総額 | なし |
| エリア | 1都3県、国道16号線の内側エリア |
| 金利 | 3.6%～3.9% |
| 融資額 | 土地値評価によりフルローンの可能性有 |
| 融資期間 | 最大35年 |
| 特徴 | 静岡銀行は積算重視の銀行です。融資期間も長く引けるので土地値の出る築古木造物件などが相性が良いと思います。以前はフルローンがほとんどでしたが、最近は自己資金が必要です。ただし、土地積算価格が70%以上出ればフルローンの可能性があるといわれていますが、金融資産が1,000万円以上の方が対象です。ちなみにですが、静岡銀行は残念ながら融資後の金利交渉は難しいです。私の周りの友人では静岡銀行で金利を下げてもらったというケースを聴いたことがありません。 |
三井住友トラストR＆F
最近どこのローンが多いですかと仲介の方に聞くと、三井住友トラストの名前がよく出てきます。
トラストはノンバンクで、年収の要件が無いため、年収が低い方でも共同担保に入れられる物件をもっていると、ローンを受けやすい金融機関です。
三井住友トラストR&F ローン基準
| 年収 | 要件無し |
| 借入総額 | 3億円 |
| エリア | 一都三県 |
| 金利 | 融資額5,000万円未満3.9%、融資額5,000万円以上2.9% ※団信付保の場合は別途+0.4% |
| 融資額 | 売買価格の70%から ※但し物件価格にもよる 共同担保があるとフルローンが出やすい |
| 融資期間 | 最大35年（中古の場合は最大30年）（※耐用年数超過は25年） |
| 特徴 | 共同担保があると、フルローンが出やすいのが特徴です。共同担保がない場合は70％融資が基本ベースになります。資産管理法人でもローンを出してくれるので、法人で拡大したい方には使いやすいと思います。1都3県の中でも田舎のエリアだと評価が厳しく、路線価ベースまでしかローンが出ないケースもあります。 |
日本政策金融公庫
政府系の金融機関で、コロナ融資でも有名ですよね。
公庫は不動産投資に限らず起業直後や中小企業の資金需要を支えている金融機関といえます。
年収の要件は無いので、幅広い方が対象となる取り組み易い金融機関といえます。
一方で支店によって不動産賃貸業に対して融資態度が厳しいところもあり、支店や担当者によって温度差があります。
日本政策金融公庫 ローン基準
| 年収 | 要件無し |
| 借入総額 | 要件無し |
| エリア | 全国対応 |
| 法人融資 | 可能 |
| 金利 | 固定金利1.5%～2.5％前後 |
| 融資額 | 売買価格の80%～90％ |
| 融資期間 | 10年 |
| 特徴 | 数年前までは融資期間15年というのが最もポピュラーでした。積極的な支店では17年～20年で融資を出しているところもありました。しかし、現在は融資期間10年というのがメインのため、高利回りの物件での取り組みでないと厳しい現状です。目線としては、自己資金20%、表面利回り17%以上でキャッシュフローが出るかなと思います |
香川銀行
香川銀行 ローン基準
| 年収 | 600万円以上（勤務年数1年以上） |
| 年齢 | 申込時20歳以上66歳以下（完済時75歳以下） |
| 借入総額 | 借入総額が年収の10倍以下 |
| 年間返済比率 | 借入総額の年間返済比率が年収の40%未満 |
| エリア | 都内から公共機関で1時間程度。1都3県（国道16号の内側目安） |
| 融資価格 | 2,000万円～1億円未満 |
| 融資額 | 売買価格の90%。区分所有・戸建はフルローン有 |
| 融資期間 | 最長35年/木造、軽量・重量鉄骨50年－築年数/RC60年－築年数 |
| 金利 | 2.6%（25年以内） / 2.8%（26年以上） |
| 手数料 | 保証会社事務手数料5.5万円/融資手数料1.65% 保証料一括の場合 100万円⇒56,975円（35年） |
| その他基準 | 後述の徳島大正銀行は10室を超える物件の取り扱いはNGですが、香川銀行は10室を超えていたとしてもOKのようです。団体信用生命保険は加入必須とのことです。 |
徳島大正銀行
徳島大正銀行 ローン基準
| 年収 | 800万円以上（※勤務先により700万円から取り組み可） |
| 年齢 | 申込時20歳以上66歳以下（完済時75歳以下） |
| 借入総額 | 年収の8～9倍以下（但し高属性の人は10倍に限らない） |
| 年間返済比率 | 年収の40%未満（家賃も返済比率に含む） |
| エリア | 都内から公共機関で1時間程度※社内での基準のため、属性などによって都度相談 1都3県 （国道16号が目安）※非線引きも取り組み可 |
| 融資価格 | 2,000万円～1億円【融資額】売買価格の90％ |
| 融資期間 | 最長35年 木造、軽量鉄骨40年（50年）－築年数 RC・重量鉄骨50年（40年）－築年数 |
| 金利 | 2.15%（経済的耐用年数40年）※保証料込み 2.30%（経済的耐用年数50年）※保証料込み （長期プライム1%＋0.5%）＋保証料0.55% |
| 手数料 | 保証会社事務手数料5.5万円、融資手数料1.65%、解約手数料5,500円（一括返済時） |
| その他基準 | 香川銀行同様、勤務年数は1年以上が条件のようです。そのほか、5棟10室基準を超える物件は取り扱い不可であったり、団体信用生命保険は加入必須とのことです。 |
SBJ銀行
SBJ銀行 ローン基準
| 年収 | 800万円以上 |
| 金融資産 | 物件金額の4割程度 |
| 借入総額 | 他行の借入状況は関係なし。SBJ銀行単体で1億～2億上限。 |
| エリア | 国道16号線の内側（埼玉県、千葉県郊外物件だと自己資金20%） |
| 融資額 | 物件価格の80％（勤務先など個別評価後90%～95%もあり） |
| 融資期間 | 法定耐用年数＋20年（旧耐震+10年）ー築年数 |
| 金利 | 1.875%（提携あり）、2.475%（提携なし |
| 融資手数料 | 1.65% |
| その他基準 | 1棟ものの場合フルローンはやらないが、区分だとフルローンのケースがあるとのこと。区分については年収要件500万円以上とのことです。 |
埼玉県信用金庫
埼玉県信用金庫 ローン基準
| 年収 | 要件無し |
| 年齢 | 要件無し |
| 借入総額 | 無し（但し年収と借入額のバランスは重視） |
| 年間返済比率 | 要件無し |
| エリア | 埼玉県 |
| 融資価格 | 要件無し |
| 融資額 | 売買価格の80％～90%融資（物件評価によりフルローンもあり） |
| 融資期間 | 最大30年。実際は15年程度の実行例が多い。 |
| 金利 | 2.475%前後 |
| 手数料 | 担保設定手数料5.5万円、提携7.7万円（定額） |
| その他要件 | 営業エリア内に居住している人が対象で、購入物件も営業エリア内になることが条件のようです。耐用年数超過している場合、融資期間15年のケースが多く、そのため、築古で利回りが高い物件での取り組みがしやすいです。資産管理法人へのローンも対応しているとのこと。 |
滋賀銀行
滋賀銀行 ローン基準
| 商品名 | ジャストサポート（セゾンファンデックス保証） |
| 年収 | 300万円以上 |
| 年齢 | 完済時81歳未満 |
| 借入総額 | 特段無いが借入が少ない1棟目、2棟目の方が対象のイメージ |
| エリア | 日本全国OK |
| 融資価格 | 価格の70%～80%（共担があればフルローンの可能性あり） |
| 融資額 | 300万円～4500万円 |
| 融資期間 | 最大30年 |
| 金利 | 1.95%、2.575%、4.875％の3段階 |
| 手数料 | 事務手数料11万円。保証人は原則不要。 |
| その他基準 | 1棟目や2棟目を購入する方で、戸建や区分など小ロット物件に適したイメージです。金利は個人の属性によって3段階に分けられており、高属性かつ高評価物件だと1.95%が適用されるようです。大部分の方は2.575%のケースが多いとのこと。借入が多く返済比率が高い方は4.875％になるようです。 |
アサックス
アサックス ローン基準
| 年収 | 要件無し（年収500万円くらいで総額1億円くらいとのこと） |
| 年齢 | 要件無し |
| 借入総額 | 要件無し |
| エリア | 23区内、川崎市、横浜市がメイン。埼玉は大宮まで。千葉は千葉駅まで。 立地重視で賃貸需要のある23区内駅徒歩10分以内が取り組み易い。 |
| 融資額 | 物件価格の80%～90％ |
| 融資期間 | 30年（構造、築年数問わず） |
| 金利 | 1.9%：5億円台 3.5%：1億～2億円台 4.5％：2000万～3000万台 |
| その他基準 | 収益還元法で評価してくれるので、積算の出にくい23区内の物件が取り扱いやすいとのこと。路線価より実績価格で評価してくれるので、融資額が出る傾向があります。ただ、金利が高いためインカムゲインよりキャピタルゲインを狙っている人向けのローンかもしれません。 |
以上が不動産投資ローンでおススメの金融機関になります。
まずはここを中心にローンを検討していくのがベストだと思います。
ただし、これらの金融機関の融資基準はあくまで著者がいくつかのお付き合いのある不動産業者さんや自分自身が経験したものをベースに記載しております。
当然、時期によって基準は変化していきますし、借り入れをされる方の属性によって一律に当てはまらない可能性もあります。
その点は十分にご留意頂き、上手にご活用いただければ幸いです。
